Thomas Hoffmann › Immaxi Immobilien Blog

Grunderwerbsteuer Sachsen – Neuer Grunderwerbsteuersatz ab 01.01.2023

Die Zeiten des niedrigen Grunderwerbsteuersatzes sind in Sachsen ab dem Jahr 2023 vorbei. Die Grunderwerbsteuer steigt in Sachsen ab dem 01.01.2023 von 3,5% auf 5,5%. Wie schon im deutschlandweiten Vergleich sichtbar, passt sich Sachsen dem allgemeinen Bundesdurchschnitt beim Thema Grunderwerbssteuer an. Durch die Anhebung versucht die Landesregierung frisches Geld in die Kassen zu spülen und Haushaltslöcher zu stopfen. Sachsen liegt mit dem neuen Steuersatz von 5,5 % im Durchschnitt. Die höchste Grunderwerbsteuer von 6,5% zahlen Immobilienkäufer in Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen. Bayern ist derzeitig das einzige Bundesland in dem noch am niedrigen Steuersatz von 3,5% festgehalten wird.

Auswirkungen der neuen Grunderwerbsteuer auf den Immobilienmarkt in Sachsen ab 2023?

Die Erhöhung der Grunderwerbsteuer wird die Kosten für den Immobilienkauf nochmal deutlich erhöhen. Wir rechnen als Immobilienmakler trotzdem nicht mit einem abflachen der Immobilienverkäufe durch die erhöhte Grunderwerbsteuer. Verglichen mit anderen Bundesländern mit höheren Grunderwerbsteuersätzen kann kein Einfluss auf das Geschehen am Immobilienmarkt durch höhere Grunderwerbsteuersätze festgestellt werden. Derzeitig verzeichnen wir aber auf Grund der veränderten Zinssituation, der möglichen Rezessionsangst und der Inflation einen leichten Rückgang am Interesse von Kapitalanlagen in Leipzig und Sachsen.

Grundbuchamt Leipzig – längere Bearbeitungszeiten einplanen.

Nach erfolgreichem Notartermin sind verschiedenste behördliche Schritte bis zur Kaufpreiszahlung notwendig. Der Notar prüft zum Beispiel das Vorkaufsrecht der Stadt und übermittelt entsprechende Kaufpreisdaten an den Gutachterausschuss der Gemeinde. Der„Flaschenhals“ bei der behördlichen Abwicklung ist in der Regel die Eintragung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt in Leipzig.

Hier ist man in Leipzig auf Grund der Vielzahl an Immobilientransaktionen chronisch überlastet, so das Vorgänge, die zur Eintragung vorliegen, manchmal mehrere Monate in Anspruch nehmen. Die Stadt Leipzig hat auf Ihrer Webseite verschiedenste Informationen zum Grundbuchamt in Leipzig gesammelt, welche auch eine Übersicht über die derzeitigen Bearbeitungszeiten als PDF Formular bereithält. Diese Liste wird monatlich aktualisiert und hilft dabei, sich einen groben Überblick über die Bearbeitungszeiten zu verschaffen, wobei nach Gemarkungen/Stadtteilen unterschieden wird.

https://www.justiz.sachsen.de/agl/download/StandGBA.pdf

Verzögerungen im Vorfeld einplanen:

Es ist ratsam, sich im Vorfeld über die aktuelle Bearbeitungszeit zu informieren. Dies ist vor allem von Bedeutung, wenn eine Finanzierung über ein Kreditinstitut geplant ist. Bei Bearbeitungszeiten von teilweise mehr als 3 Monaten, sollte man entsprechende Bereitstellungszinsen der Bank berücksichtigen.

Ein weiterer Aspekt, bei einer langen Bearbeitungszeit beim Grundbuchamt, sind entsprechende Vermieterrechte, die man erst nach Umschreibung des Eigentums vornehmen kann. Vollumfängliche Rechte als neuer Eigentümer/Vermieter sind erst nach Umschreibung des Eigentums möglich. (Kündigung/Mieterhöhung) Hierbei ist zu beachten, dass als erster Schritt die Auflassungsvormerkung als Sicherheit im Grundbuch eingetragen wird. Nach erfolgter Kaufpreiszahlung erfolgt die Umschreibung des Eigentums. Diese 2 Prozesse bedeuten in der Regel eine doppelte Bearbeitungszeit beim Grundbuchamt, die durchaus zusammen in Leipzig bei 6 Monaten liegen kann.

In den letzten Monaten hat sich die Bearbeitungszeit im Grundbuchamt Leipzig verbessert. Allerdings ist bei einigen Stadtteile nach wie vor mit langen Bearbeitungszeiten zu rechnen.

Grundstücksmarktbericht Leipzig 2020 /2021

Die Stadt Leipzig hat zum 16.03.2021 den aktuellen Marktbericht über die Grundstücks- und Immobilienwerte in Leipzig veröffentlicht. Der detaillierte und umfangreiche Marktbericht bietet eine Übersicht über die Immobilienpreise in Leipzig, vor allem basierend auf dem Verkehrswert, dem Bodenrichtwert, und die Auswertung der Kaufpreissammlung in der alle tatsächlichen Verkaufspreise festgehalten sind.

Der Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig wurde durch den Gutachterausschuss der Stadt Leipzig erstellt und bietet demnach eine umfassende Möglichkeit, sich über die tatsächlichen Immobilienpreise in Leipzig zu informieren. Er hebt sich damit von Preisvergleichen großer Immobilienportale ab, die nur die Angebotspreise in ihren Auswertungen berücksichtigen und ist detaillierte Basis zur Ermittlung aktueller Immobilienpreisentwicklungen für die Stadt Leipzig.

Vor allem als Informationsmedium für Immobilienmakler und Sachverständige gedacht, bietet der Marktbericht aber auch für Privatpersonen hilfreiche Informationen und Entwicklungen nachvollziehbar mit detaillierten Auswertungen zu folgenden Themengebieten:

Allgemeine Preisentwicklung auf dem Leipziger Immobilienmarkt
Grundstückspreise in Leipzig für bebaute und unbebaute Grundstücke
Immobilienpreise für Eigentumswohnungen in verschiedenen Kategorien
Vergleichspreise für Mehrfamilienhäuser in Leipzig (saniert/unsaniert)

Die Auswertung des Marktberichts bestätigt die anhaltenden Preissteigerungen auf den Leipziger Immobilienmarkt in unserer Einschätzung für das Jahr 2021.

Für das vergangene Jahr 2020 zeigen sich gesamtheitlich weitere Immobilienpreissteigerungen in fast allen Immobilienbereichen. So ist der vor allem der Anteil an verkauften Wohnungen in Leipzig gegenüber dem Vorjahr weiter gestiegen. Eigentumswohnungen machen demnach einen Anteil von knapp 80 % aller am Leipziger Immobilienmarkt getätigten Transaktionen aus.

Nutzen Sie die Informationsmöglichkeit durch den Gutachterausschuss, einer unabhängigen Behörde der Stadt Leipzig, um sich detailliert und aktuell über Entwicklungen auf den Leipziger Immobilienmarkt zu informieren: Der Grundstücksmarktbericht als PDF Datei ist bei der Stadt Leipzig online kostenfrei abrufbar.

Wohnung anmieten ohne Besichtigung?

Für Mieter stellt sich häufig die Frage, ob man auch ohne Besichtigung eine Wohnung anmieten kann, wenn man zum Beispiel eine lange Anreise einplanen muss, oder man zeitlich zu stark eingebunden ist. Wie ist die Rechtslage? Kann man problemlos, ohne eine Wohnungsbesichtigung eine Wohnung anmieten? Wir klären Sie auf:

Grundsätzlich lässt sich sagen, dass man durchaus eine Wohnung anmieten kann, ohne eine einzige Besichtigung der Wohnung durchgeführt zu haben. Allerdings birgt diese unkompliziert klingende Idee auch einige Nachteile, sowohl für den Mieter, als auch für Vermieter.

Für den Mieter ist es quasi schwierig, nur anhand von Bildern oder Grundrissen einzuschätzen, ob man in dieser Wohnung mehrere Monate wohnen möchte. Da viele Vermieter eine Mindestlaufzeit bzw. einen Kündigungsverzicht im Mietvertrag aufnehmen, bindet man sich meist über einen längeren Zeitraum an diese Wohnung. Ein Kündigungsverzicht von 12 – 24 Monaten ist keine Seltenheit, so dass es durchaus empfehlenswert ist, im Vorfeld zu einer Besichtigung anzureisen.

Für Vermieter mit unternehmerischer Tätigkeit (keine Privatpersonen) ergeben sich ebenso Probleme, wenn der neue Mieter die Wohnung nicht besichtigt hat. In diesen Fällen steht dem Mieter ein 14-tägiges Widerrufsrecht (§ 312 Abs. 4 BGB) nach Abschluss des Mietvertrages, bzw. ab Unterrichtung über das Widerrufsrecht zu. Hierbei ist zu beachten, dass der Mieter über sein Rücktrittsrecht informiert werden muss. Sollte der Mieter erst später über sein Widerrufsrecht informiert werden, beginnt die Frist erst mit der Unterrichtung – erlischt aber spätestens 1Jahr und 14 Tage nach Unterzeichnung des Mietvertrages.

Für Vermieter ist es daher ratsam, immer das Datum der Wohnungsbesichtigung in den Mietvertrag aufzunehmen, um nachträgliche Unstimmigkeiten zu vermeiden. Eine Unterrichtung über das Widerrufsrecht und ein gleichzeitiger ausdrücklicher Verzicht auf das Widerrufsrecht kann als Lösung dienen, um zeitnah Rechtssicherheit zu schaffen. Dies ist zum Beispiel bei kurzfristigen Anmietungen sinnvoll, ohne die 14-tägige Widerrufsfrist abwarten zu müssen, um eine Wohnung bereits übergeben zu können.

Leipzig: Neuer Mietspiegel 2020

Der derzeitig noch aktuelle Mietspiegel 2018 wird voraussichtlich im ersten Quartal des Jahres 2021 durch den neuen „Mietspiegel 2020“ abgelöst. Hierzu hat die Stadt Leipzig die Befragung im Jahr 2020 bereits abgeschlossen und ist mit der Berechnung der Neufassung beschäftigt. Es ist davon auszugehen, dass der neue „Mietspiegel 2020“ Leipzig in der Ratsversammlung im Frühjahr 2021 verabschiedet wird. Bis dahin behält der aktuelle Mietspiegel 2018 seine Gültigkeit. Es ist davon auszugehen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete im neuen Mietspiegel moderat nach oben angepasst werden wird. Wir informieren Sie gern bei Neuigkeiten.

Mietendeckel Leipzig

Der Begriff Mietendeckel erhitzt seit einiger Zeit die Gemüter. Vermieter/Kapitalanleger von Wohnungen fürchten eine Beschneidung ihrer Freiheit bei der Neuvermietung ihres Eigentums – Mieter hingegen atmen auf und freuen sich über die gedeckelten Mieten und die geplante Stagnation bei der Mietpreisentwicklung. Der Mietendeckel gilt derzeitig (Stand 2020) nur in Berlin und ist trat im Oktober 2019 in Kraft.

Was regelt der Mietendeckel in Berlin: Im Gesetz für Mietenbegrenzung wird ein Mietenstopp für 5 Jahre festgelegt, so das seit dem 18.06.2019 keinerlei Mieterhöhungen mehr möglich sind. Dies gilt für Immobilien die vor dem Jahr 2014 erbaut worden sind. (Ausnahmen für Neubauimmobilien) Die Mieten werden somit eingefroren und bleiben für die nächsten 5 Jahre unverändert. Die zweite Regelung des „Mietendeckels“ bezieht sich auf Mietobergrenzen. Hierbei spielte der in Berlin der vorliegende Mietspiegel als Orientierung eine Rolle.

Die Befürchtungen stehen im Raum, dass der Mietendeckel den Markt an verfügbaren Mietwohnungen verkleinert, da ein ohnehin knappes Angebot an Mietwohnungen durch den Mietendeckel noch weiter verringert wird. Der Mietendeckel schafft daher keinen neuen Wohnraum, sondern verteilt die Wohnungen nur anders – so die These einiger Ökonomen. Im Gegenzug begrüßen Mieterverbände und Mieter den neuen Vorstoß, die Mieten zu deckeln.

Es ist davon auszugehen, dass zumindest kurzfristig in Leipzig kein Mietendeckel zu erwarten ist. Auf Grund der derzeitigen parteipolitischen Regierungsverhältnisse auf Landesebene in Sachsen ist daher nicht mit der Einführung einer Mietobergrenze zu rechnen. Die Befürchtungen, dass der Mietendeckel starke Einschränkungen und finanzielle Einbußen für Kapitalanleger mit sich bringen würde, halten wir als Immobilienmakler in Leipzig eher für gering und übertrieben. Die derzeitig auf Höchstniveau liegenden Immobilienpreise für Mietwohnungen in allen Leipziger Stadtteilen, sowie die mögliche Ausnahme einer Deckelung der Mietpreise im Neubaubereich werden aus unserer Sicht keinen Kapitalanleger in finanzielle Schwierigkeiten stürzen. Ob ein Mietendeckel zu weniger Neubauinvestition führt muss das Beispiel in Berlin zeigen.

Immobilienaussichten 2018 – Der Immobilien Trend von Immaxi Immobilien

Die Immobilien Preisentwicklung in Leipzig wurde Anfang des Jahres 2018 durch Immaxi Immobilien im aktuellen „Immobilien Trend 2018“ ausführlich beleuchtet. Zusammengefasst kann man sagen, dass sowohl Mietpreise, als auch Kaufpreise in der Messestadt Leipzig auch weiterhin steigen werden. Der ursprüngliche starke Anstieg hat sich zwar etwas verlangsamt, wobei für das Jahr 2018 weiterhin mit steigenden Immobilienpreisen zu rechnen ist. Die Befürchtungen einer Immobilienblase sind im „Immobilien Trend 2018“ nicht thematisiert und auch nicht zu erwarten. Alles Informationen zum Ausblick für das Jahr 2018 unter www.immaxi.de/immobilien-trend-2018

Best Property Agent 2017 Immobilienmakler Auszeichnung

Bereits seit dem Jahre 2006 zeichnet das „Bellevue Magazin“ die besten Immobilienmakler mit dem Titel „Best Property Agent“ aus. Hierbei wird jedes Jahr Wert auf Qualität, Kundenvertrauen, Seriosität und Marktkenntnis gelegt und aus einer Vielzahl an möglichen Bewerbern eine Auswahl der besten Immobilienmakler getroffen. Immaxi Immobilien wurde seit dem Jahre 2014 durchgehend mit dem Qualitätssiegel ausgezeichnet und gehört damit zu den renommiertesten Immobilienmaklern in ganz Deutschland/Europa.

Wir bedanken uns vor allen bei unseren Kunden für das positive Feedback zu unserer Arbeit und dem damit verbundenem Vertrauen.

Immobilienscout24. Das Ende einer langen Zusammenarbeit.

Das Problem: Untragbare Zustände derzeit beim Immobilienscout24. Beiläufig wurden wir letzte Woche über die geplante Schnittstellenumstellung beim Immobilienscout24 informiert. Die Möglichkeit, unsere ca. 50 Objekte auf die Plattform zu laden ist, so wie wir verstanden haben, nur noch bis März mit unserer Software (Flowfact CRM 2009) möglich. Es wird keine sinnvolle Lösung zur Behebung des Problems angeboten – es scheint auch niemanden beim Immobilienscout zu interessieren.

Unsere Entscheidung: Nach den extremen Preiserhöhungen der letzten Jahre und der Umstellung der Schnittstelle, müssen wir nun mit dem Auslaufen unseres Vertrages die Reißleine ziehen. Zum einen sind uns die extremen Preissteigerungen, ohne ersichtlichen Mehrwert, der letzten Jahre nicht mehr verhältnismäßig, zum anderen sind wir mit dem Umgang, mit uns als Vertragspartner, extrem unzufrieden.

„Every year the same procedure“ kann man sagen, wenn die nächste Vertragsverlängerung ansteht. Grundsätzlich hört man 12 Monate nichts von seinem Kundenbetreuer, aber kurz vor Vertragsende wird man wieder auf uns aufmerksam. Es wird viel versprochen, aber wenig eingehalten. Ob sich hier der geplante Stellenabbau von über 80% schon bemerkbar macht, können wir nicht beurteilen. (http://goo.gl/N3rrvh)

Was bedeutet dies für unsere Kunden: kurz und knapp kann man sagen, das Sie als unser Kunde keinerlei Nachteile haben. Wir werden in Zukunft auf erfolgreiche Immobilienportale wie Immonet.de und Immowelt.de setzen und unsere Onlinepräsenz mit unserer eigenen Internetseite www.immaxi.de verstärken. Zudem sind wir auf diversen kleineren und auch regionalen Portalen vertreten, sowie in Tageszeitungen und lokalen Zeitschriften. Unsere Immobilien werden mit hoher Reichweite und dem gewohnten TOP Service von uns am Markt angeboten.

Ein deutlicher Gegenwind gegen die Preispolitik des sogenannten Marktführers ist auch bei Maklerkollegen zu spüren, die die jährlichen Preiserhöhungen nicht mehr hinnehmen können und wollen. Ein interessanter Beitrag und viele Kommentare von Kollegen ist auf http://grundbuchblog.de/immobilienscout24-preiserhoehung/2013/ einsehbar.

Da wir in den letzten Jahren, auf Grund der unverhältnismäßig hohen Kosten, ohnehin nur noch einen Bruchteil unserer Immobilien auf Immobilienscout24.de veröffentlichen, sind wir sehr optimistisch auch in Zukunft die gleiche Reichweite mit unseren Anzeigen zu erreichen.

Frohe Weihnachten und einen guten Start ins neue Jahr

Das Jahr neigt sich dem Ende zu und Weihnachten steht vor der Tür. Wir wünschen all unseren Kunden und Geschäftspartnern ein Frohes Fest, ein paar erholsame Tage und einen guten Rutsch ins neue Jahr.

Wir stehen Ihnen trotz der Feiertage in etwas kleinerer Besetzung zur Verfügung. Sie erreichen uns wie gewohnt per Telefon und/oder Email.

Niedrigzinsen nutzen – Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage in Leipzig – neu im Programm !!!

Update: Die Immobilie ist verkauft

Saniertes Mehrfamilienhaus in Leipzig Gohlis

• voll vermietet
• Wohnfläche 704m²
• Grundstücksfläche 716m²
• Kaufpreis € 880.000 (zuzügl. 5,95% Maklerprovision inkl. gesetzl. Mehrwertsteuer)

Details zum Objekt: Zum Verkauf steht ein saniertes, denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus in ruhiger Lage in Leipzig Gohlis. Das Objekt wurde um 1900 gebaut und im Jahr 1999 umfangreich saniert. Es beherbergt insgesamt 12 Wohnungen, welche komplett vermietet sind, verteilt auf 5 Etagen (inklusive Erdgeschoss + Dachgeschoss). Die 12 Wohneinheiten verfügen jeweils über eine separate Küche und Badezimmer mit Badewanne und Dusche sowie einen Keller und Abstellraum. Fast alle Wohnungen haben einen Balkon/Loggia. Im Zuge der Sanierungsmaßnahmen wurden u.a. die Fassade und Fenster, die Elektrik, die Sanitär- und Heizungsanlagen modernisiert. Die Wohnungen sind vollständig renoviert und vermietet. Das hofseitige Grundstück ist befestigt und vermittelt einen schönen und gepflegten Eindruck. „Niedrigzinsen nutzen – Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage in Leipzig – neu im Programm !!!“ weiterlesen

Doppelhaushälfte / Reihenhaus zum Selbstausbau in super ruhiger aber dennoch zentralerLage !!!

Update: 03.12.2013 – das Objekt ist verkauft!

Reihenhaus zum Kauf in Leipzig Anger Crottendorf
Zum Verkauf steht ein Reihenmittelhaus (Baujahr 1936 – Sternbebauung) in ruhiger Lage in Leipzigs Südosten

Wohnfläche: ca. 100 m²
Grundstücksfläche: ca 300 m²

Details zum Objekt: Das Haus wurde im Jahr 1938 gebaut und im Jahre 1995 teilweise erneuert (Gasheizung/Hausanschluss Elektrik/Außenfassade + Dämmung). Es befindet sich in einem teilsanierten, dem Alter entsprechendem Zustand in bevorzugter Wohnsiedlung im Leipziger Stadtteil Anger (Anger Crottendorf) in sehr ruhiger Umgebung unweit vom Wald. Das Haus befindet sich auf einem ca. 300 m² großem nach Süden ausgerichteten Grundstück mit Baumbewuchs und kleinem Schuppen.
Aufgeteilt ist die Immobilie im EG in Küche, und das große Wohnzimmer, sowie dem Gäste WC. Im Obergeschoss befinden sich 2 weitere Zimmer und das Bad. Das Dachgeschoss ist nur teilweise ausgebaut und bietet Platz für 2 weitere Zimmer. Das Haus ist zudem komplett unterkellert.

Bitte beachten Sie das sich das Objekt in einem teilsanierten Zustand befindet. Es ist grundsätzlich sofort bezugsfertig, da Heizung, Wasseranschlüsse, Elektrik funktionieren. Um das Objekt in einen der heutigen Zeit entsprechenden Zustand zu versetzen ist Eigenleistung erforderlich. (teilweise PVC Bodenbelag, Doppelfenster, Kachelofen im Wohnzimmer (nutzbar), Gas Zentralheizungsanlage, Gäste WC, Bad mit Fenster, Dachgeschoss teilausgebaut, Außendämmung vorhanden, großer Keller, Schuppen als Anbau, schöner Garten.

Zum Objekt gehört zudem eine masisve Garage mit Platz für 1 PKW. Diese befindet sich auf Pachtland und ist ca 70m vom Haus entfernt.

Details zur Lage: Das Reihenhaus befindet sich in Anger Crottendorf, nur ca. 3 km vom Leipziger Stadtzentrum entfernt. Durch die ruhige Siedlungslage am Wald und der trotzdem sehr guten Nahverkehrsanbindung (Straßenbahn + Bus) bietet die Lage ideale Voraussetzungen für junge Familien.

Haben wir Ihr Interesse geweckt? Vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin! TELEFON 0341 2122212 Unter dieser Nummer erreichen Sie unser kompetentes Maklerteam. Wir versuchen einen Termin nach Ihren Wünschen zu realisieren.

Unser komplettes Angebot an Wohnungen und Häusern zur Miete oder zum Kauf erhalten Sie auf www.immaxi.de
Zudem sind wir Ansprechpartner für aktuelle Sanierungsprojekte denkmalgeschützter Immobilien, sowie neuer Bauprojekte in ganz Leipzig. Mit unseren Kontakten zu allen großen Bauträgern können wir Ihnen individuelle Angebote für Ihre Kapitalanlage unterbreiten. Wir sind Ihr Partner vor Ort. Gern nehmen wir uns für Sie etwas Zeit, um Ihnen unsere aktuell geplanten Objekte vorzustellen.

Für alle Fragen zu Denkmalschutzimmobilien, Abschreibungsmöglichkeiten und Steuervorteilen stehen wir Ihnen gern auch persönlich zur Verfügung. Wir freuen uns auf Sie und stellen uns ganz auf Ihre Wünsche ein. Alle Angaben nach bestem Wissen. Irrtum und Zwischenvermittlung vorbehalten. Dieses Exposé ist eine Vorinformation, als Rechtsgrundlage gilt allein der abgeschlossene Kaufvertrag/Mietvertrag.